憧れの新築住宅！夢のマイホーム！
住宅雑誌やWEBサイトを見ながら、こんな場所に住みたい、こんな暮らしをしてみたい・・・と住まいことを考えるのは楽しいですね。
しかし、色々調べていくうちに、新築住宅は予算の面で断念した・・・という方もいらっしゃるかと思います。
もちろん予算面で、『仕方なく中古住宅』がきっかけかもしれませんが、『中古住宅購入の魅力を知ること』で、家探しの幅が広がり、より豊かな生活スタイルの実現につながってくるかと思います。
中古住宅にしなかった主な理由は『なんとなく』？
新築住宅購入者への調査で、中古住宅にしなかった理由としては、
『新築の方が気持ち良いから』
『耐震性や断熱性の品質が低そう』
『隠れた不具合が心配』
といった回答が挙げられています。
新築住宅であれば最新の建築基準などに則って施工されており、内装材や設備機器も新品で安心快適なのはもちろんですが、中古住宅にしなかった理由を見ると、『新築の方がなんとなく気持ちいいから、中古住宅はなんとなく品質が低そうだから、中古住宅はなんとなく不具合がありそうで心配だから』といった内容と感じてしまいます。
一方で、中古住宅を購入者への調査で、中古住宅にした理由としては、
『予算的にみて中古住宅が手頃だったから』
『新築住宅にこだわらなかったから』
『リフォームによって快適に住めると思ったから』
という回答が挙げられています。
実は中古住宅を選んでリフォームを行っていれば、解決出来る『なんとなく』があることや、新築ならあきらめてしまった理想の暮らしを予算を抑えて実現出来る可能性があること、さらに中古住宅ならではのメリットがあることを知って頂けたら幸いです。
本コラムでは、新築住宅と中古住宅の魅力の違い、中古住宅リフォームのポイントについてご紹介させて頂きます。
住宅購入を検討されている方が、『なんとなく』で決めない、本当に快適で、理想の暮らしを実現したお家探しのきっかけになりましたら幸いでございます。
住宅購入は、人生の中で『最も高い』買い物
建築エリア、広さ、仕様など様々な条件で住宅は全く同じものはありませんが、おおまかにマンションと戸建て住宅にわけて下記の様な分け方が出来ます。
全国平均販売価格で比較しても、新築住宅と中古住宅には大きな差があることがわかるかと思います。
| 全国平均販売価格 | |||
|---|---|---|---|
| ＜戸建＞ | 新築注文住宅 | 新築分譲戸建（建売住宅） | 中古戸建 |
| ５０８５万円 | ３８５１万円 | ２５８５万円 | |
| ＜マンション＞ | 新築分譲マンション | 中古マンション | |
| ４４５７万円 | ２７４６万円 |
中古住宅購入に関する、注目ポイント３つをご紹介いたします
【ポイント１】
中古住宅の耐震・断熱・隠れた不具合について
【ポイント２】
むしろ新築住宅は心配？！中古住宅購入ならではのメリット。
【ポイント３】
やっぱり大事なお金の話。『中古住宅購入＋リフォーム』の資金計画について。
【注目ポイント１】
中古住宅の耐震・断熱を見分けるポイントは？不具合は見つけられない？
一生に一度きりの方も多い住宅購入に際して、長く住む場所だし、せっかくなら新築で建てたい。わざわざ心配のある中古住宅を選ぶ理由はない。というお気持ちの方も多いかと思います。
特に心配として挙げられる点としては、「耐震性の低さ」「断熱性の低さ」「隠れた不具合」がありますが、建築時期を目安とした判断、正しい知識や経験に基づく住宅調査やリフォームを通じて新築に近い性能に近づけることが可能です。
耐震性＝耐震基準 ：建築基準法
耐震基準は、建築基準法に基づいて定められています。
昭和５６年（１９８１年）６月１日以降は『新耐震基準』と呼ばれる基準に基づいており、『震度５強程度では、ほとんど損傷せず、震度６強～７程度で倒壊・崩壊してないこと』を耐震性として要求されています。その為、築３９年の建物というとかなり古いという印象を受けるかもしれませんが、それ以降の建物であれば耐震性としては一定の基準を満たしていると言えます。
また、建築基準法も２０００年には木造住宅に関する改正も行われており時代が進むにつれて、震災を受ける都度、より厳しい基準の改正が行われ続けており、築年数により建築基準を確認する必要はあります。
＊あくまで建築基準法としての為、実際の耐震性などの確認については、個別の住宅における調査は必要です。
断熱性＝断熱性能基準 ：省エネ法
断熱性能の基準は、省エネ法に基づいて定められています。
断熱性能の基準になっているのは省エネ法。実は４０年も前から制定されており、時代や技術の変化に合わせて改正が進められています。
１９７９年制定（昭和５５年）省エネ基準：等級２
１９９３年改正（平成０４年）省エネ基準：等級３
１９９９年改正（平成１１年）省エネ基準：等級４
２０１３年改正（平成２５年）断熱等性能等級４／一次エネルギー消費量等級４／低炭素住宅：等級５
さらに、最新の省エネ住宅として、『ZEH(ゼッチ)住宅』というものがあります。
ZEH住宅とは？
使うエネルギー（冷暖房＋給湯器＋換気＋照明）≦ 創るエネルギー（太陽光発電）
「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の意味。断熱×省エネ×創エネで、使用エネルギーをプラスマイナスゼロ以下にする住宅のことです。
＊あくまで家電などによる消費量は含まれていない為、光熱費が０円のわけではありませんが、コストを抑えること、快適な室内環境、高性能で耐久性が高く、資産価値の高い住宅となります。
＊国の方針で、２０２０年までに標準的な新築住宅をZEHに、２０３０年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。さらに進んだ考えとして、『LCCM住宅』（低炭素住宅ライフサイクルカーボンマイナス）という、建築～住んでる間～廃棄するまでトータルに見てCO２収支をマイナスにするような考えの住宅も生まれており、時代や技術に合わせて省エネ住宅は進歩しています。
中古住宅における省エネ住宅について
中古住宅には、省エネ基準やZEH住宅は関係ないと感じられるかもしれませんが、中古住宅に対しても各断熱リフォーム等工事を行うことで、新築住宅の省エネ住宅基準に近い性能まで高めることも可能です。
省エネ住宅は、『電気代をはじめとした光熱費が下がるだけ』というイメージがあるかもしれませんが、断熱性を高めることで、夏冬における室内温度差を抑え、「窓開口部分の結露が原因のカビ発生予防」「浴室などにおけるヒートショック予防」といったより快適で安心な住宅が実現することも出来ます。玄関扉や窓交換、内窓設置、外付けブラインドなど、入居中のご自宅でも工事可能な断熱リフォームもあります。
さらに、中古住宅であっても、省エネ基準に則したリフォームを行うことで、ローン金利や税制優遇措置を受けられる場合もあります。
隠れた不具合 ⇒住宅調査やメンテナンスはプロに任せることで解決！
どんなにお金をかけて建てられた住宅も、２４時間３６５日太陽光や雨風にさらされて、人が生活していくことで、時間とともに劣化していきます。
もちろん住宅に関してお客様自身が見つけることは至難の業ですが、正しい知識と経験を持ったプロに任せて住宅調査とメンテナンスを行うことで、建物の現状把握と修繕を行うことは可能です。
１つ１つ建っている場所、使われ方の異なる住宅の調査やメンテナンスは、プロに任せるのが安心です。
【注目ポイント２】
むしろ新築住宅は心配？！中古住宅購入ならではのメリットとは？
◆注文住宅のデメリット
要望通りの建物が出来ることが最大のメリットの注文住宅ですが、実は０から住宅を建てていくことの難しさもあります。
住んでみたら細かな所まで検討出来ていないことに気づいたという場合もあります。
設計図面や立体図、建築模型などありますが、実際建っている家を確認して初めて気づくことや感じることはあるかと思います。
例えば、下記のようなことが挙げられます。
（１）住んでみたら思っていたよりも、寒かった／暑かった
（２） 〃 収納が少なかった
（３） 〃 水回りの生活動線が悪かった
（４） 〃 コンセントの数が不足していた／設置位置が悪かった
◆分譲住宅のデメリット
分譲住宅は、実際に完成している家やイメージを見て購入に進めることが出来、購入～住むまでの手続きが簡単であることがメリットです。お住まいになった後の印象の違いも少ないかと思います。
例えば、下記のようなことが注意事項として挙げられます。
（１）設備や内装が販売価格を優先して、万人受けするような仕様になっていること
（２）個人のこだわりを反映することや、特徴的なデザインを叶えるためには追加工事が必要になること
（３）経年劣化しやすい場所などは、実際に住んでからでないとわからないこと
◆中古住宅のメリット
「新築住宅」と「中古住宅」の大きな違いとして、下記のような点が挙げられます。
①より良い立地条件の住宅が選べる可能性があること
②購入前に内見（建物内部を実際に見ること）が可能であること
③建築年数による建物劣化の様子を実際に確認出来ること
住宅情報については、実際に現地に行かなくても、チラシや雑誌だけでなくネット上で調べることが出来、室内写真も多くが掲載されていますが、実際に現地に訪問してみると印象が違っていたということはよくあるかと思います。
中古住宅の最大のメリットは、その建物の良し悪し、合う合わないを実際に室内に入ることで、肌で感じることが出来ます。その上で、中古住宅のリフォームを行うことで、良い所は自分好みにさらに伸ばし、悪い所は生活に合う形に解消するような対策を行うことも出来ます。
残念ながら、『誰にとっても１００点満点なお家』は存在しませんが、実際の家を見て、自身の生活に合わせて、ここはこうしたい！とリフォームを行っていく方が、イメージが湧きやすく、より理想のご自身の生活に合わせたお住まいになりやすいように感じます。
『なんとなく気持ちいい、なんとなく安心』ということで新築住宅を購入するよりも、
『この良し悪しがある住宅であれば、このリフォームをすればより快適で安心』という考えのもと中古住宅を検討してみることで、
漠然とした心配や不安を減らし、本当の意味での快適さや安心感を得ることが出来るかもしれません。
【注目ポイント３】
やっぱり大事なお金の話。中古購入＋リフォームの資金計画。
・中古住宅購入＋リフォームでは、住宅ローンは組めない？
・住宅ローン＋リフォームローンを組む必要がある？
⇒ 金融機関各社より『中古住宅購入＋リフォーム』の住宅ローンが生まれています。
最も高価な買い物の住宅購入。多くの方が、数千万円の住宅購入を現金一括ではなく、住宅ローンを組んで購入されています。
以前では、『中古住宅購入＋リフォームを検討していたが住宅購入金額分しか住宅ローンを組むことが出来ず、リフォーム代は金利の高いリフォームローンを組むしかなかった為、結局新築住宅を購入した』ということがありました。
現在では、『中古住宅購入＋リフォーム』の需要や人気に合わせて、金融機関各社も『中古住宅購入＋リフォームを合わせた住宅ローン』のサービスを行うようになってきました。
| ◆ローン比較 | リフォームローン | 住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 高い | 安い |
| 金利種類 | 変動金利が多い | 変動金利・固定金利選択可能 |
| 返済期間 | 短期間（１５年間までなど） | 長期間（最長３５年間） |
| 借入可能額 | 数十万円～1,500万円程度 | 500万円～１億円程度 |
・中古住宅では、新築住宅の様な減税制度や給付金制度が使えない？
⇒ 中古住宅やリフォームでも、減税制度や給付金利用可能となっています。
国や自治体による中古住宅流通活性化に向けた後押しとして、近年中古購入およびリフォームに関しても支援政策として給付金や減税制度が組まれてきており、利用可能となっています。
また、住宅ローン適用条件に合わせる為に、中古住宅購入＋リフォームを行う場合も、省エネリフォームに取り組むことで、ローン金利優遇など、よりメリットを得られる可能性もあります。
＊購入する住宅の条件やリフォーム内容などにより適用可否が異なる為、各窓口への確認が必要になります。
☆すまいの給付金シミュレーション（国土交通省）
http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html
| ◆住宅ローン 中古購入＋リフォーム 一例 | |
|---|---|
| 【フラット３５】リフォーム一体型 | 中古住宅の購入資金とリフォーム工事の資金をまとめて借入可能 |
| 【フラット３５】 リノベ | 中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合 |
☆ローンシミュレーション（住宅金融支援機構）
https://www.flat35.com/simulation/sim1.html
☆住宅ローンシミュレーション（住宅保証機構）
https://loan.mamoris.jp/
住宅ローン、減税、給付金制度関連に関しては、購入金額にも大きな影響を与える制度ですが、条件や基準、利用時期によって大きく内容が異なります。
住宅購入を検討された際には、まずは資金計画を立てることが第一歩で、しっかり調べたり準備を頂くことで、新築購入だけでなく、中古購入にも活用出来る制度があることを知って頂けたら幸いです。
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以上、新築住宅と中古住宅の違いや中古住宅購入のメリットに関してご紹介させて頂きました。
中古住宅の購入の魅力も知って頂くことで、より住宅購入検討の幅を広げて頂けたら幸いです。
中古住宅の購入、リフォーム・リノベーションをご検討の際は、ぜひとも弊社までお問い合わせください。
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中古住宅購入やリフォームもご検討の際には、弊社情報発信も合わせてご参考頂けたら幸いでございます。
◆中古住宅購入＋リノベーションする際のローンについて（株式会社OKUTA）
https://www.okuta.com/renovation/loan.html
◆不動産お役立ち情報～不動産中古取引で鵜呑みにしてはいけないこと～（株式会社OKUTA）
https://www.okuta-realty.jp/blog/blog-68/
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以下、省庁・住宅関連団体参考情報でございます。
省庁・住宅関連団体情報
◆統計でみる日本：住宅市場動向調査2019年度（国土交通省）
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&cycle=8&year=20191&month=0&toukei=00600630&tstat=000001017729&result_back=1&stat_infid=000031920012
◆2020年度における住宅市場動向について（住宅金融支援機構）
https://www.jhf.go.jp/files/400352689.pdf
◆断熱改修等による居住者の健康への影響調査（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/001270049.pdf
◆省エネルギー基準改正の概要（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/001012880.pdf
◆住宅リフォームガイドブック（令和2年度版）
http://www.j-reform.com/publish/pdf_guidebook/32-07-P33-47.pdf
◆住宅ローン減税（国土交通省）
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/
◆すまいの給付金（国土交通省）
http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html